Profesionalnog upravnika možete promeniti, ali nezadovoljstvo stanara samo po sebi ne završava postojeću saradnju. Potrebno je razjasniti šta menjate, sprovesti odlučivanje stambene zajednice, urediti ugovorne odnose i organizovati preuzimanje posla.
Ovaj vodič prvenstveno opisuje promenu kod ugovorno angažovanog profesionalnog upravljanja. Ako je upravnik postavljen u prinudnoj upravi, postupak ima drugačiji osnov, objašnjen u posebnom odeljku.
1. Razjasnite: menjate osobu ili organizatora upravljanja?
Profesionalni upravnik je konkretno licencirano lice, dok je organizator profesionalnog upravljanja privredno društvo ili preduzetnik sa kojim stambena zajednica ima ugovor.
Stambena zajednica ima pravo da od organizatora zahteva da određeno lice bude upravnik, kao i da određeno lice prestane da obavlja taj posao. Zato zamena osobe unutar istog organizatora ne mora značiti prestanak ugovora sa njim.
Ako želite drugog organizatora, potrebno je urediti prestanak postojećeg i zaključivanje novog ugovora. Na početku jasno zabeležite koji od ova dva ishoda želite, kako se odluka o zameni osobe ne bi pogrešno protumačila kao otkaz celoj firmi.
2. Prikupite dokumentaciju pre pokretanja promene
Pronađite postojeći ugovor, anekse, odluku o angažovanju i eventualna pravila vlasnika. Proverite ko je ugovorna strana, da li ugovor traje određeno ili neodređeno vreme i kako se dostavljaju obaveštenja.
Zabeležite probleme kroz konkretne događaje: datum prijave kvara, način obraćanja, odgovor i trenutni status. To pomaže vlasnicima da razgovaraju o rezultatima rada i očekivanjima, umesto o neproverljivim tvrdnjama.
Pripremite i pregled obaveza koje ne smeju ostati bez nosioca tokom promene: otvorene intervencije, zakazani radovi, plaćanja izvođačima i komunikacija sa servisima.
3. Pokrenite sazivanje skupštine
Vlasnik posebnog dela može tražiti sazivanje sednice. Ako upravnik ne zakaže sednicu u roku od deset dana od podnošenja zahteva, vlasnik je može zakazati sam, uz obaveštavanje upravnika. Sačuvajte dokaz kada je zahtev podnet.
Obaveštenje o sednici ističe se najmanje tri dana unapred, osim u hitnim slučajevima. Predložite precizan dnevni red: razmatranje saradnje, potrebne odluke, izbor narednog rešenja i ovlašćenje za postupanje.
Za praktičnu pripremu vlasnicima dostavite ugovor, pregled razloga za promenu i uporedive ponude novih kandidata. Neka unapred znaju o čemu će se glasati i kakve finansijske posledice ima svaki predlog.
4. Proverite potrebnu većinu za svaku odluku
Za poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku zakonsko pravilo je dve trećine ukupnog broja glasova članova skupštine. Pravila vlasnika mogu urediti drugačiji način odlučivanja. Proverite da li ih vaša zajednica ima i šta određuju.
Nemojte pravilo za poveravanje upravljanja automatski primeniti na svaku odluku o prestanku saradnje ili zameni osobe. Najpre utvrdite predmet svake odluke i odgovarajući osnov za glasanje.
Kada su potrebne dve trećine ukupnih glasova, manji broj prisutnih na ponovljenoj sednici ne smanjuje taj prag. Potpisi u neformalnoj grupi nisu sami po sebi zamena za uredno donošenje i dokumentovanje odluke.
Na primer, ako je merodavan ukupan broj od 30 glasova i primenjuje se dvotrećinska većina, potrebno je najmanje 20 glasova za. Ovaj primer pretpostavlja da je broj glasova pravilno utvrđen; nemojte ga automatski izjednačiti sa brojem stanovnika ili svih prostora u zgradi.
5. Zapišite odluke i ovlašćenja
Zapisnik i odluke treba da omoguće da se jasno utvrdi o čemu je glasano, ko je učestvovao i kakav je rezultat. Koristite dostupne zvanične obrasce kao pomoć pri pripremi.
U dokumentaciji praktično razjasnite:
- da li tražite zamenu upravnika kod istog organizatora ili promenu organizatora;
- koji ugovor i aneksi su predmet postupanja;
- ko je ovlašćen da dostavi zahtev ili otkaz i potpiše novi ugovor;
- koji su prihvaćeni uslovi buduće saradnje;
- ko organizuje primopredaju i proveru registracije.
Ne ostavljajte datum završetka stare saradnje i početka nove na usmenom dogovoru. Uskladite ih sa postojećim ugovorom i obaveštenjima koja će biti dostavljena.
6. Uredite prestanak postojećeg ugovora
Kod ugovora na neodređeno vreme, zakonski otkazni rok je jedan mesec i počinje od poslednjeg dana meseca u kojem je otkaz dat, osim ako je ugovorom određen drugačiji rok. Ugovoreni rok ne može biti duži od tri meseca.
Za ugovor na određeno vreme ne pretpostavljajte da važi ista mogućnost redovnog otkaza. Proverite njegove odredbe i osnov za eventualni prevremeni prestanak.
Otkaz dostavite organizatoru sa kojim je zaključen ugovor, preko ovlašćenog lica i uz dokaz dostavljanja. Proverite ugovorenu adresu i način slanja. Poruka samo ličnom broju upravnika možda neće uredno obavestiti ugovornu stranu.
Ako nameravate raskid zbog povrede ugovora, razjasnite taj osnov zasebno. Redovni otkaz, sporazumni prestanak i raskid zbog povrede obaveza nisu isti postupak. Kod spora o osnovu prestanka ili datumu završetka zatražite pravnu proveru konkretne dokumentacije.
7. Dogovorite novu saradnju bez prekida u poslovima
Pre potpisivanja proverite licencu novog upravnika, konkretnu osobu koja će voditi zgradu, cenu i sadržaj usluge. Za razgovor koristite vodiče Kako izabrati profesionalnog upravnika zgrade? i Koliko košta profesionalni upravnik u Srbiji?
Pripremite plan preuzimanja sa jasnim datumima. Dogovorite ko prima prijave kvarova, prati postojeće radove i komunicira sa izvođačima dok traje prelazak.
Promena upravnika sama po sebi ne zatvara otvorene račune niti automatski menja ugovore sa servisom lifta, firmom za čišćenje ili drugim izvođačima. Svaki postojeći odnos pregledajte zasebno.
8. Organizujte primopredaju
Pripremite primopredajni zapisnik sa spiskom onoga što je predato i onoga što još nedostaje. Kao praktičnu kontrolnu listu koristite:
- odluke skupštine, zapisnike i evidencije stambene zajednice;
- ugovore sa izvođačima, ponude, račune i izveštaje;
- pregled sredstava, potraživanja i neplaćenih obaveza;
- otvorene prijave, aktivne radove i rokove;
- tehničku dokumentaciju, garancije i servisne kontakte;
- ključeve i sredstva pristupa koja pripadaju zajednici.
Ovo je preporučena lista za organizaciju preuzimanja, a ne tvrdnja da svaki dokument postoji u svakoj zgradi. Za elektronske i bankarske pristupe uredite nova ovlašćenja kod pružalaca usluga; nemojte deliti tuđe lične lozinke.
Profesionalni upravnik po prestanku ugovora podnosi izveštaj o radu najkasnije u roku od 30 dana. Taj rok za izveštaj nemojte poistovećivati sa jedinstvenim rokom za predaju svih dokumenata i pristupa.
9. Prijavite promenu u registru i obavestite stanare
Promena registrovanih podataka prijavljuje se Registru stambenih zajednica u roku od 15 dana od nastanka promene. Nadležni registrator je u lokalnoj samoupravi. Proverite obrazac, priloge i ko podnosi prijavu.
Dogovorite da odgovorno lice proveri status postupka i sačuva dokumentaciju o upisu. Sa bankom posebno uredite ovlašćenja, a servisima dostavite nove kontakte.
Stanarima objavite ime novog upravnika, datum početka rada, kontakt za prijave i uputstvo kome se obraćaju za otvorene probleme. Ako se menja način plaćanja, jasno objasnite od kada i na osnovu čega, kako ne bi došlo do duplih ili pogrešnih uplata.
Šta ako je upravnik postavljen u prinudnoj upravi?
Kod prinudne uprave postoji rešenje nadležnog organa, pa ne treba slati otkaz kao da je u pitanju običan ugovor sa izabranim organizatorom. Zakon predviđa da prinudno postavljeni profesionalni upravnik radi dok zajednica ne izabere upravnika ili ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.
Pre prelaska proverite sa nadležnom lokalnom upravom koje odluke i dokaze treba dostaviti i kako se evidentira prestanak prinudne uprave. Ako tražite samo zamenu prinudno postavljenog lica zbog problema u radu, obratite se organu koji ga je postavio i dokumentujte razloge.
Česta pitanja
Da li nam je potrebna saglasnost postojećeg upravnika?
Upravnik ne odlučuje umesto zajednice o njenom izboru. Ipak, prestanak ugovora mora imati odgovarajući osnov i poštovati važeće uslove. Kod sporazumnog prestanka potreban je dogovor ugovornih strana.
Možemo li odmah prestati sa plaćanjem?
Ne pretpostavljajte da odluka o promeni ukida sve postojeće obaveze. Proverite do kada ugovor važi i šta je obračunato. Sporne iznose razjasnite zasebno, uz dokumentaciju.
Šta ako dokumentacija nije predata?
Pošaljite pisani zahtev sa spiskom onoga što nedostaje, sačuvajte dokaz dostavljanja i zabeležite to u primopredaji. Ako problem traje, proverite sa pravnikom ili nadležnim organom odgovarajući postupak.
Izvori i dodatna provera
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada — tekst propisa na Paragrafu, posebno odredbe o profesionalnom upravljanju, ugovoru i prinudnoj upravi.
- Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture — Pitanja i odgovori.
- Ministarstvo — primeri obrazaca i akata stambene zajednice.
Izvori provereni 9. oktobra 2026. Kontrolne liste predstavljaju praktične preporuke Preporu.com. Za konkretan postupak proverite ugovor, pravila vlasnika i važeće propise.
Pripremate izbor novog upravnika? Pretražite bazu na Preporu.com, pročitajte iskustva stanara i uporedite kandidate pre odluke.
