Sanacija krova, obnova fasade ili zamena dotrajalih instalacija mogu zahtevati značajna sredstva. Tada se postavlja pitanje: ko odlučuje o većim radovima u zgradi — stanari ili upravnik?
O planiranim radovima na zajedničkim delovima odlučuje skupština stambene zajednice, dok upravnik priprema predloge i organizuje sprovođenje odluka u okviru svojih ovlašćenja. Kod hitnih intervencija potrebno je postupati bez odlaganja. Važno je zato razjasniti vrstu radova, način finansiranja i osnov za njihovo izvođenje.
Šta se smatra većim radovima?
Izraz „veći radovi“ u svakodnevnom govoru obično označava skuplji ili obimniji posao. Sam naziv, međutim, ne određuje pravila odlučivanja. Za konkretnu zgradu treba proveriti da li se radi o održavanju, unapređenju, hitnoj intervenciji ili drugoj vrsti zahvata.
Na primer, krpljenje jednog mesta na krovu i kompletna obnova krovnog pokrivača nisu isti obim posla. Ni čišćenje fasade i sanacija delova koji mogu pasti na prolaznike ne zahtevaju isti pristup. Procena stručnog lica pomaže da se problem i potreban zahvat pravilno opišu.
Pre razgovora o ceni tražite odgovor na pitanje: šta tačno treba uraditi i zbog čega? Tako ćete lakše uporediti ponude i izbeći da različiti stanari glasaju o različito shvaćenom poslu.
Koja je uloga skupštine, a koja upravnika?
Zakon skupštini poverava donošenje programa održavanja i odluka o radovima na zajedničkim delovima. Upravnik predlaže program, izvršava odluke i organizuje i prati radove u skladu sa usvojenim programom.
Za konkretan projekat korisno je jasno razdvojiti zadatke:
| Zadatak | Šta treba razjasniti |
|---|---|
| Opis problema | Ko je pregledao stanje i šta je utvrđeno |
| Predlog rešenja | Obim radova, moguće opcije i očekivani rezultat |
| Odluka zajednice | Šta se odobrava, pod kojim uslovima i kako se finansira |
| Ugovaranje i organizacija | Ko postupa u ime zajednice i u kojim granicama |
| Provera izvršenja | Ko proverava kvalitet, dokumentaciju i završni obračun |
Ako su određeni radovi već predviđeni programom i ranijim odlukama, proverite njihov sadržaj pre tvrdnje da nema odobrenja. S druge strane, neodređeno „srediti zgradu“ nije dobar praktičan osnov za kontrolu velikog troška.
Koliko glasova je potrebno?
Po članu 44, opšte pravilo je obična većina prisutnih glasova sa pravom odlučivanja, uz potreban kvorum. Za kreditno zaduživanje i raspolaganje zajedničkim delovima važi dve trećine ukupnih glasova. Pravila vlasnika mogu uređivati potrebne većine.
Cena radova sama po sebi ne uvodi većinu od dve trećine. Posebno razmotrite odluku o poslu i odluku o kreditu kojim bi se on finansirao. Za izmenu načina raspodele troškova takođe proverite posebna zakonska pravila.
Pre glasanja utvrdite ko ima pravo glasa po konkretnoj tački, broj glasova i kvorum. Broj ljudi u prostoriji nije uvek isto što i broj glasova. Za pripremu sednice pogledajte Ko može da sazove skupštinu stambene zajednice?
Šta pripremiti pre glasanja o radovima?
Stanari mogu kvalitetnije odlučivati kada imaju isti skup informacija. Kao praktičnu pripremu zatražite:
- Opis stanja: fotografije i nalaz stručnog lica kada je potreban.
- Obim radova: koje površine, delovi ili instalacije ulaze u posao.
- Ponude: poređenje istog obima, materijala i uslova.
- Ukupnu cenu: šta je uključeno, a šta može biti dodatni trošak.
- Rokove: početak, završetak i očekivana ograničenja za korišćenje zgrade.
- Finansiranje: raspoloživa sredstva i eventualne dodatne uplate ili kredit.
- Kontrolu kvaliteta: način provere izvedenih radova i uslove garancije.
Ovo je preporučena priprema, a ne tvrdnja da svaka stavka mora biti zaseban dokument kod svakog zahvata. Potrebna dokumentacija zavisi od vrste i složenosti posla.
Zašto treba uporediti isti obim posla?
Ponuda od 300.000 dinara može obuhvatati samo deo krova, dok ponuda od 450.000 uključuje i limariju i odvoz otpada. Poređenje samo konačnih iznosa tada može navesti zajednicu na pogrešan zaključak.
Napravite kratak spisak stavki koje svi ponuđači treba da obuhvate. Ako nešto nije uključeno, tražite da bude jasno označeno. Pitajte i šta se dešava ako se tokom radova otkrije dodatno oštećenje.
Prikupljanje više uporedivih ponuda je korisno. Zakonsku obavezu profesionalnog upravnika da predlog naknade za održavanje zasnuje na najmanje tri ponude nemojte tumačiti kao univerzalno pravilo za svaku pojedinačnu popravku.
Šta treba da sadrži odluka o radovima?
Dobra odluka omogućava da se kasnije proveri šta je odobreno. U praktičnom smislu korisno je navesti:
- Opis radova i deo zgrade na koji se odnose.
- Prihvaćenu ponudu ili jasan postupak konačnog izbora.
- Odobreni iznos i šta on obuhvata.
- Izvor finansiranja i način obračuna obaveza vlasnika.
- Ovlašćenje za ugovaranje i organizaciju posla.
- Način odobravanja dodatnih radova i troškova.
- Način izveštavanja o završetku i trošenju sredstava.
Odluku i rezultat glasanja unesite u zapisnik. Sačuvajte ponudu na koju se odluka poziva, kako kasnije ne bi bilo nedoumice koja verzija je prihvaćena.
Primer pripreme odluke za sanaciju krova
Zamislimo da zajednica želi planiranu sanaciju krova, uz novac koji već ima na računu. Pre sednice pripremite opis oštećenja, uporedive ponude i pregled raspoloživih sredstava.
U predlogu zatim navedite koja ponuda se prihvata, koji radovi ulaze u cenu i ko će organizovati ugovaranje. Dogovorite i kako će se proveriti završetak i šta se radi ako izvođač predloži dodatne zahvate.
Ako zajednica želi da za isti posao uzme kredit, pripremite posebnu odluku o zaduživanju sa uslovima otplate. Nemojte pretpostaviti da glasanje o samoj sanaciji automatski obuhvata i prihvatanje kredita.
Kada upravnik mora da reaguje bez odlaganja?
Kod hitnih intervencija upravnik mora odmah preduzeti odgovarajuće mere. Rok od najviše 48 časova od saznanja važi kada objektivno nije moguće ranije; nije dozvola da se čeka, niti garancija završetka svih radova u tom roku.
Razlikujte otklanjanje neposredne opasnosti od kasnijeg obimnijeg projekta. Na primer, obezbeđivanje područja ispod opasnog dela fasade i njegova hitna sanacija mogu prethoditi odluci o obnovi cele fasade.
Prijavite problem čim ga primetite i sačuvajte vreme prijave. Kod neposredne opasnosti obratite se i odgovarajućoj hitnoj službi. Kada se stanje stabilizuje, tražite pregled preduzetih mera i troškova.
Ko plaća i da li odluka zamenjuje potrebna odobrenja?
Vlasnici učestvuju u troškovima zajedničkog održavanja. Zakon razlikuje osnov raspodele za tekuće i investiciono održavanje; promenu kriterijuma ne treba dogovarati proizvoljno. Pre naplate prikažite osnov i obračun za svaki posebni deo.
U tabeli za stanare korisno je odvojiti postojeći novac, potrebnu doplatu, rokove i eventualne rate. Tako zajednica vidi da li predlog može stvarno da finansira.
Odluka skupštine ne rešava automatski svu tehničku i upravnu dokumentaciju. Za konkretan zahvat proverite sa odgovarajućim stručnim licem i nadležnim organom da li su potrebni projekat, odobrenje, dozvola ili drugi uslovi, naročito kod konstrukcije ili zaštićenih objekata.
Šta ako su radovi započeti, a stanari ne znaju osnov?
Zatražite relevantnu odluku, program održavanja, ponudu ili ugovor i objašnjenje finansiranja. Ako se upravnik poziva na hitnost, tražite opis opasnosti i preduzetih mera.
Proverite dokumentaciju pre zaključka da je svako postupanje bez nove sednice neovlašćeno. Ako odgovor izostane ili ne razjasni trošak, predložite razmatranje na skupštini i sačuvajte prepisku.
Za dodatne korake pročitajte Šta upravnik mora da dostavi stanarima? i Kako se podnosi prijava protiv profesionalnog upravnika?
Pri izboru upravnika pitajte kako priprema veće radove, upoređuje ponude i izveštava zajednicu. Dostupne podatke i iskustva možete pregledati u bazi upravnika na Preporu.com.
Izvori i provera informacija
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada — naročito članovi 42–46, 50, 53 i 58–65.
- Ministarstvo — pitanja i odgovori o stanovanju.
Informacije proverene 11. oktobra 2026. godine. Članak daje opšte informacije; za konkretne radove proverite pravila vlasnika, ranije odluke i potrebne tehničke i pravne uslove.
