Stanari treba da znaju kako se održava zgrada i na šta se troši zajednički novac. Zato se često postavlja pitanje: šta upravnik mora da dostavi stanarima? Odgovor zavisi od dokumenta: neke informacije podnose se skupštini stambene zajednice, neke se ističu u zgradi, a za određene podatke vlasnik podnosi zahtev za uvid.
Važno je razlikovati zakonske obaveze od dodatnog načina izveštavanja koji zajednica dogovori sa upravnikom. Mesečni mejl sa svim računima može biti koristan, ali nije svaka dobra praksa ujedno i opšta zakonska obaveza.
Izveštaj o radu i finansijama stambene zajednice
Prema članu 50 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, upravnik vodi evidenciju prihoda i rashoda i podnosi skupštini izveštaj koji obuhvata ukupne prihode, rashode, izvršene i planirane aktivnosti i utrošak sredstava po aktivnostima. Ova obaveza važi i za profesionalnog upravnika.
Izveštaj bi u praksi trebalo da omogući odgovor na tri jednostavna pitanja: koliko je novca bilo na raspolaganju, šta je urađeno i koliko je to koštalo. Kratka poruka „sve obaveze su plaćene“ ne pruža isti pregled kao jasno prikazane stavke.
Za lakše razumevanje izveštaja korisno je tražiti sledeći raspored. Ovo je predlog prikaza, a ne propisani obrazac:
| Stavka | Šta prikazati |
|---|---|
| Period | Datum početka i završetka perioda na koji se pregled odnosi |
| Novac | Početno stanje, uplate, isplate i završno stanje, uz objašnjenje eventualnih razlika |
| Redovne usluge | Čišćenje, servis lifta i druge usluge, sa iznosima i periodom |
| Posebni radovi | Opis radova, izvođač, trošak i status završetka |
| Nezavršeni poslovi | Šta je ostalo otvoreno i koji je predlog narednog koraka |
Primer: ako piše „popravka ulaza — 48.000 dinara“, zatražite objašnjenje da li se radi o bravi, vratima, interfonu ili više zahvata. Precizan opis pomaže stanarima da povežu izveštaj sa stvarnim radovima.
Koliko često profesionalni upravnik podnosi izveštaj?
Član 53 propisuje da profesionalni upravnik izveštava stambenu zajednicu najmanje dva puta godišnje, ako drugačije nije ugovoreno. Po prestanku ugovora o profesionalnom upravljanju, izveštaj podnosi najkasnije u roku od 30 dana od prestanka važenja ugovora. Ovo objašnjava i zvanični portal Ministarstva posvećen stanovanju.
Proverite šta piše u vašem ugovoru: koliko često se izveštava, za koji period i kojim putem. Ubuduće je korisno dogovoriti konkretne termine i format, na primer pregled pre sednice i kopiju putem mejla.
Izveštaj se podnosi zajednici, odnosno skupštini u okviru zakonskih obaveza. To ne znači da zakon nalaže automatsko slanje posebnog kompleta dokumenata svakom stanaru na kućnu adresu.
Uvid u račun zgrade
Član 65 daje svakom vlasniku posebnog dela pravo da od upravnika zahteva elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice.
U zahtevu navedite period koji želite da proverite. Ako vas zanima konkretna isplata, označite datum, iznos ili opis radova. Tako je lakše pronaći relevantnu promenu nego kada tražite neodređeno „sve finansije“.
Uvid ne podrazumeva dobijanje lozinke za elektronsko bankarstvo. Predložite pregled izvoda ili drugi način koji omogućava proveru traženih podataka. Bankovni izvod pokazuje kretanje novca; račun izvođača i odluka o poslu pomažu da se razume razlog isplate.
Računi za upravljanje i održavanje
Član 65 obavezuje pružaoca usluga upravljanja ili održavanja koji troškove ne naplaćuje kroz objedinjenu naplatu da vlasniku dostavi fakturu za iznos zasnovan na odgovarajućoj odluci i ugovoru.
Razlikujte račun kojim se vama obračunava usluga od računa koji je izvođač izdao zajednici. Ako iznos koji plaćate nije jasan, tražite objašnjenje stavki i osnov obračuna. Kod zajedničkog troška tražite da se objasni kako je raspoređen na vaš stan.
Obaveštenja i dokumenti za odlučivanje
Rešenje o registraciji zajednice upravnik ističe na vidnom mestu u zgradi. Obaveštenje o skupštini sadrži termin, mesto i predloženi dnevni red; ističe se najmanje tri dana ranije, uz zakonski izuzetak za hitne slučajeve.
Za pripremu razgovora o većim troškovima korisno je zatražiti relevantnu odluku, zapisnik, ugovor, program održavanja i ponude koje obrazlažu predlog. U zahtevu objasnite šta želite da proverite i predložite uvid ili dostavljanje kopije relevantnog dela. Nemojte pretpostaviti da se svaki od ovih dokumenata mora automatski poslati svakom stanaru.
Profesionalni upravnik predlog visine naknade za održavanje zasniva na najmanje tri prikupljene ponude. To nije isto što i tvrdnja da su za svaku pojedinačnu popravku, bez izuzetka, obavezne tri ponude.
Pri poređenju ponuda pogledajte obim posla, rok, materijal i uslove garancije. Najniža cena nema isto značenje ako ponude obuhvataju različite radove.
Da li svaki stanar ima ista prava na dokumentaciju?
U svakodnevnom govoru „stanari“ obuhvataju vlasnike, zakupce i članove domaćinstva. Međutim, zakonsko pravo na uvid u račun izričito je vezano za vlasnika posebnog dela.
Ako ste zakupac, navedite svoj status i po potrebi uključite vlasnika ili pribavite odgovarajuće ovlašćenje. Pravo na informisanje ne treba poistovećivati sa neograničenim pristupom ličnim podacima drugih ljudi.
Za proveru troška često nisu potrebni tuđi JMBG, broj lične karte ili privatni kontakt. Tražite podatke koji su relevantni za vaše pitanje i izbegavajte objavljivanje cele dokumentacije u javnim grupama.
Primer pisanog zahteva upravniku
Ovaj primer prilagodite dokumentima i periodu koji vas zanimaju:
Predmet: Zahtev za uvid u finansije i dokumentaciju stambene zajednice
Poštovani,
Kao vlasnik stana [broj] u zgradi na adresi [adresa], molim da mi omogućite uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice za period [od–do], u skladu sa članom 65 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.
Molim i da mi dostavite poslednji izveštaj o radu i predložite način uvida u dokumentaciju koja se odnosi na [konkretan trošak ili radove], uključujući relevantni račun i odluku, ako postoje.
Odgovara mi dostavljanje elektronskim putem ili dogovoreni termin za uvid. Molim da mi do [predloženi datum] javite kada i kako možemo da realizujemo zahtev.
[Ime i prezime]
[Kontakt]
[Datum]
Datum u ovom primeru je vaš predlog za dogovor. Nije predstavljen kao univerzalni zakonski rok za dostavljanje svih dokumenata. Sačuvajte zahtev i dokaz o slanju.
Šta ako upravnik ne dostavi izveštaj ili ne omogući uvid?
Najpre zabeležite šta ste tražili, kada i kakav odgovor ste dobili. Ako je odgovor nepotpun, izdvojite tačno šta nedostaje. Na primer: „Dostavljeno je trenutno stanje, ali nedostaju promene za traženi period.“
Zatim predložite da skupština razmotri izveštavanje i pristup dokumentaciji. Kod profesionalnog upravljanja obratite se i organizatoru sa kojim zajednica ima ugovor. Za dalji postupak pogledajte Kako se podnosi prijava protiv profesionalnog upravnika?
Nedostatak objašnjenja treba proveriti kroz dokumentaciju. Sam izostanak odgovora ne dokazuje da je novac zloupotrebljen. Cilj zahteva je da dobijete proverljiv pregled i razjasnite konkretne stavke.
Više o ulozi vlasnika pročitajte u članku Koja su prava stanara prema profesionalnom upravniku? Ako razmatrate promenu, pogledajte Kako promeniti profesionalnog upravnika?
Na Preporu.com možete pregledati upravnike i iskustva korisnika. Pri razgovoru sa budućim upravnikom pitajte kako izgleda njegov izveštaj i na koji način vlasnici mogu da provere troškove.
Izvori i provera informacija
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada — članovi 43, 50, 53 i 65.
- Portal Ministarstva — pitanja i odgovori o stanovanju.
Informacije proverene 11. oktobra 2026. godine. Članak daje opšte informacije; za konkretan zahtev proverite i ugovor o upravljanju i odluke vaše stambene zajednice.
