Stanari ne moraju da prihvate upravljanje zgradom kao uslugu o kojoj ništa ne znaju. Vlasnici posebnih delova imaju prava u odlučivanju stambene zajednice, mogu tražiti uvid u njen račun i pokretati pitanja o radu profesionalnog upravnika.
Da biste ta prava koristili, važno je da razdvojite zakonske obaveze, ono što je ugovoreno i praktična očekivanja od saradnje. Takođe, „stanar” može biti vlasnik, zakupac ili član domaćinstva, a njihova ovlašćenja nisu uvek ista.
Vlasnik i zakupac: ko ima koja ovlašćenja?
Skupštinu stambene zajednice čine vlasnici posebnih delova. Zakon dopušta učešće i glasanje poslovno sposobnog člana domaćinstva ili zakupca umesto vlasnika za određene odluke, uz ograničenja iz člana 41. Za druga pitanja može biti potrebno odgovarajuće pisano punomoćje.
Zato zakupac ne treba da pretpostavi da ima sva prava vlasnika, naročito kod izbora upravnika i značajnih finansijskih ili imovinskih odluka. Ako iznajmljujete stan, unapred razjasnite sa vlasnikom ko učestvuje u skupštini, kako vas ovlašćuje i kome prosleđujete obaveštenja.
Prijavu curenja, kvara ili drugog problema ne odlažite zato što niste vlasnik. Opišite događaj upravniku, a vlasnika obavestite o problemu i daljim zahtevima koji se tiču njegove imovine ili ovlašćenja.
1. Pravo vlasnika na uvid u račun stambene zajednice
Svaki vlasnik posebnog dela može zahtevati elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice. To pravo je izričito predviđeno članom 65. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.
Uvid u račun nije isto što i ovlašćenje da raspolažete novcem. Za proveru troškova ne tražite tuđu lozinku za elektronsko bankarstvo, već odgovarajući prikaz stanja i prometa.
U zahtevu navedite period koji vas zanima. Na primer, ako pokušavate da razumete naplatu tokom prethodna tri meseca, navedite tačne datume i pitajte na šta se odnose konkretne transakcije.
Uz promet praktično zatražite objašnjenje i odgovarajuće račune za sporne rashode. Pravo na uvid u račun nemojte automatski proširivati na neograničeno javno objavljivanje svih dokumenata ili ličnih podataka drugih stanara.
2. Razmatranje izveštaja o radu i troškovima
Profesionalni upravnik podnosi izveštaj stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje, osim ako je drugačije ugovoreno. Izveštavanje obuhvata i finansijski pregled i realizovane aktivnosti u odnosu na planirane.
Da bi rasprava bila korisna, pripremite konkretna pitanja:
- Koji poslovi su završeni u posmatranom periodu?
- Koliko je plaćeno za svaki posao i kome?
- Koje aktivnosti još čekaju realizaciju i zbog čega?
- Koliko sredstava je raspoloživo za naredne potrebe?
- Kako se može proveriti objašnjenje određenog troška?
Ako izveštaj sadrži samo nekoliko opštih rečenica, tražite da se informacije povežu sa konkretnim planom, poslovima i iznosima. Za pregled računa zasebno navedite svoj zahtev za uvid.
3. Prijava problema i očekivanje postupanja
Profesionalni upravnik prima prijave kvarova i drugih problema svakog dana, tokom celog dana, evidentira ih i organizuje hitne intervencije. Prijem prijave i završetak popravke predstavljaju različite korake.
U prijavi navedite:
- šta se dogodilo i kada je primećeno;
- tačno mesto problema;
- da li se stanje pogoršava ili ugrožava ljude i imovinu;
- fotografiju, ako je moguće bezbedno je napraviti;
- kontakt za dodatna objašnjenja.
Na primer: „U podrumu, pored ulaza u prostoriju sa instalacijama, voda izlazi iz cevi od jutros. Količina se povećava. Fotografija je u prilogu.” Takva prijava pomaže proceni i organizaciji postupanja.
Za hitne intervencije zakon zahteva preduzimanje odgovarajućih mera odmah po saznanju, a najkasnije u roku od 48 časova ako objektivno nije moguće ranije. Taj rok nije univerzalni rok za odgovor na sve poruke niti obećanje da će svaki kvar biti potpuno popravljen u 48 časova.
Kod neposredne opasnosti obratite se odgovarajućoj hitnoj službi i obavestite upravnika. Ne čekajte razmenu poruka ili narednu sednicu da biste prijavili opasnost.
4. Učešće u odlučivanju i inicijativa za sednicu
Vlasnik može pokrenuti inicijativu za zakazivanje skupštine. Ako upravnik ne zakaže sednicu po zahtevu u roku od deset dana, vlasnik je može zakazati sam, uz obaveštavanje upravnika.
Detaljan postupak i primere poziva možete pronaći u tekstu Ko može da sazove skupštinu stambene zajednice?
Pripremite predlog koji omogućava odlučivanje: šta želite da se uradi, koje su mogućnosti, kako bi se finansiralo i ko bi sprovodio odluku. Za glasanje proverite potrebnu većinu i pravila vlasnika.
Profesionalni upravnik ima svoju zakonsku nadležnost i odgovornost; istovremeno, skupština ostaje organ odlučivanja o pitanjima iz svoje nadležnosti. Ne svodite sve odluke na usmeni dogovor sa jednom osobom.
5. Pokretanje promene saradnje
Ako problemi traju, vlasnici mogu pokrenuti razmatranje promene profesionalne uprave. Nezadovoljstvo pojedinca nije isto što i odluka zajednice ili prestanak ugovora.
Pripremite pregled prijava, odgovora i neizvršenih poslova, pa predložite da zajednica razmotri naredne korake. Nekada je dovoljno precizirati komunikaciju; nekada se razmatra zamena osobe ili promena organizatora upravljanja.
U vodiču Kako promeniti profesionalnog upravnika? objašnjeni su ugovorni odnosi, odlučivanje i primopredaja. Kod prinudno postavljenog upravnika proverite postupak sa organom koji ga je postavio.
6. Odgovornost za štetu zbog propusta
Zakon predviđa odgovornost profesionalnog upravnika za štetu nastalu zbog njegovih propusta u radu prema zajednici i vlasnicima. Međutim, svaki kvar ili nezadovoljstvo ne dokazuju automatski tu odgovornost.
Ako smatrate da je propust izazvao štetu, sačuvajte prijave, odgovore, fotografije, zapisnike, račune i podatke o vremenu nastanka štete. Zabeležite šta je upravnik znao i koje radnje jesu ili nisu preduzete.
Za zahtev za naknadu štete potrebno je proveriti osnov, dokaze i odgovarajući postupak. Kod ozbiljnijeg spora zatražite pravnu procenu konkretne dokumentacije, umesto da se oslonite samo na prepisku u grupi stanara.
Primer zahteva za uvid u račun
Sledeći primer je praktičan predlog za vlasnika posebnog dela, a ne propisani obrazac:
Predmet: Zahtev za uvid u stanje i promene na računu stambene zajednice
Poštovani,
kao vlasnik [oznaka stana ili poslovnog prostora] u zgradi na adresi [adresa], molim da mi omogućite elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice za period od [datum] do [datum].Molim da predložite način i termin uvida. Radi razumevanja prometa, molim i objašnjenje stavki [navesti konkretne stavke, ako postoje], uz odgovarajuću dokumentaciju.
Molim da potvrdite prijem zahteva.
[Ime i prezime]
[Kontakt]
[Datum]
Sačuvajte dokaz dostavljanja. Ako predlažete rok za odgovor, označite ga kao predlog; u ovom vodiču se ne tvrdi da za svaki ovakav zahtev postoji isti zakonski rok.
Šta ako upravnik ne odgovara?
- Proverite da li ste koristili važeći kontakt i dovoljno jasno opisali zahtev.
- Pošaljite pisani podsetnik sa datumom prvog obraćanja.
- Kod ugovorne profesionalne uprave obavestite i organizatora upravljanja.
- Za zajedničke probleme predložite raspravu i odgovarajuće odluke skupštine.
- Ako sumnjate na povredu propisa, proverite nadležnost lokalne inspekcije ili drugog organa za konkretno pitanje.
Nadležnost zavisi od problema. Prijava inspekciji, spor o ugovoru i zahtev za naknadu štete nisu isti postupci. U obraćanju napišite činjenice, priložite relevantne dokaze i navedite šta tražite da se proveri.
Česta pitanja
Da li upravnik mora da bude dostupan za svaki razgovor u bilo koje vreme?
Obaveza prijema prijava problema tokom celog dana ne znači neograničenu dostupnost za svaku administrativnu raspravu. Za redovne zahteve dogovorite način komunikacije i pratite postupanje po konkretnim prijavama.
Da li mogu samostalno da obustavim plaćanje?
Ne pretpostavljajte da nezadovoljstvo automatski ukida obavezu plaćanja. Proverite osnov konkretnog obračuna i sporne stavke razjasnite odgovarajućim postupkom.
Da li zakupac automatski ima pravo na uvid u račun kao vlasnik?
Izričito pravo iz člana 65. odnosi se na vlasnika posebnog dela. Zakupac treba da razjasni postupanje i ovlašćenje sa vlasnikom.
Kako napisati iskustvo na Preporu.com?
Opišite konkretnu saradnju: period, problem, komunikaciju i ishod. Razdvojite činjenice koje možete da potkrepite od ličnog utiska. Izbegavajte uvrede i objavljivanje tuđih privatnih podataka.
Izvori i dodatna provera
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada — tekst propisa na Paragrafu, posebno članovi 41, 53, 59 i 65.
- Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture — Pitanja i odgovori.
- Gradska opština Stari grad — pitanja i odgovori o stambenim zajednicama.
Izvori provereni 9. oktobra 2026. Primer zahteva i praktični koraci predstavljaju preporuke Preporu.com. Za konkretan spor proverite ugovor, ovlašćenja i važeće propise.
Želite da proverite iskustva sa upravnikom? Pretražite bazu na Preporu.com i uporedite konkretna iskustva stanara. Komentari predstavljaju iskustva autora i ne zamenjuju dokumentaciju ni odluku nadležnog organa.
