Da li je za vašu zgradu bolji profesionalni upravnik ili upravnik iz reda stanara? Odluka zavisi od potreba zgrade, raspoloživog vremena i načina na koji želite da organizujete održavanje. Obe mogućnosti mogu dobro funkcionisati kada postoje odgovornost, pregledne finansije i saradnja vlasnika.
Najvažnije je da uporedite konkretne ljude i način rada. Licenca je važan uslov za profesionalno upravljanje, a poznavanje komšija može biti prednost upravnika iz zgrade. Nijedno od toga samo po sebi ne pokazuje koliko će neko uredno voditi vaše poslove.
Ko je upravnik iz reda stanara?
Upravnika bira skupština iz svojih članova. Izraz „iz reda stanara“ zato ne znači da svako ko stanuje u zgradi automatski može biti izabran: bitno je članstvo u skupštini, koju čine vlasnici posebnih delova. Za ovu funkciju nije potrebna licenca profesionalnog upravnika.
Osoba koja prihvati posao treba da razume da on zahteva redovan rad. Dobri odnosi sa komšijama pomažu, ali treba odvojiti vreme za dopise, dokumentaciju, izvođače i praćenje otvorenih problema.
Pre izbora razgovarajte o tome koliko kandidat ima vremena, kako će voditi evidenciju i kome stanari mogu da se obrate kada je odsutan. Ne oslanjajte se samo na rečenicu „on je uvek tu“.
Ko je profesionalni upravnik?
Profesionalni upravnik je licencirano lice upisano u registar Privredne komore Srbije. Poslovi se poveravaju ugovorom sa organizatorom profesionalnog upravljanja — privrednim društvom ili preduzetnikom. Proverite i ko je ugovorna strana i koje lice će stvarno voditi zgradu.
Pri razgovoru tražite objašnjenje kako se prijavljuju kvarovi, ko prati njihovo rešavanje i kako se izveštava o troškovima. Ako kandidat već vodi druge zgrade, pitajte kako organizuje vreme i obilazak objekata.
Praktično poređenje dva modela
Tabela pokazuje pitanja koja vredi razmotriti. Navedene prednosti zavise od konkretne osobe i organizacije rada.
| Pitanje | Upravnik iz reda stanara | Profesionalni upravnik |
|---|---|---|
| Poznavanje zgrade | Može već dobro poznavati objekte, kvarove i komšije | Treba proveriti kako upoznaje stanje i preuzima dokumentaciju |
| Vreme za posao | Važno je uskladiti obaveze sa privatnim i poslovnim vremenom | Važno je proveriti raspoloživost uz ostale zgrade koje vodi |
| Organizacija | Potrebno je uspostaviti održivu evidenciju i način komunikacije | Tražite da pokaže postojeći postupak prijave i praćenja poslova |
| Odnosi sa komšijama | Bliskost može pomoći dogovoru, ali otežati neprijatne razgovore | Spoljašnji saradnik može olakšati razgovor, ali mora izgraditi poverenje |
| Trošak | Proverite da li se ugovara naknada i koliki je ukupan trošak | Uporedite cenu i tačan obim ponuđene usluge |
| Provera kvaliteta | Pratite izveštaje, evidenciju i rešavanje problema | Pratite iste rezultate, uz proveru licence i ugovora |
Koje obaveze imaju oba upravnika?
Osnovni poslovi su zajednički: predstavljanje zajednice, izvršavanje njenih odluka, organizovanje održavanja i hitnih intervencija, vođenje prihoda i rashoda i izveštavanje skupštine. Upravnik iz zgrade zato nije oslobođen obaveza zato što nije profesionalac.
U svakodnevnoj praksi tražite da otvoreni poslovi budu vidljivi. Na primer, za kvar interfona korisno je znati kada je prijavljen, ko je kontaktiran, šta je predloženo i šta još treba uraditi. To olakšava proveru napretka kod oba modela.
Više o izveštavanju pročitajte u članku Šta upravnik mora da dostavi stanarima?
Koje dodatne obaveze ima profesionalni upravnik?
Profesionalni upravnik ima dodatne obaveze, uključujući prijem prijava problema svakog dana tokom 24 časa i njihovo evidentiranje. Izveštaj podnosi najmanje dva puta godišnje, ako drugačije nije ugovoreno. Za predlog naknade za održavanje prikuplja najmanje tri ponude.
Prijem prijava tokom 24 časa ne znači da svaki kvar mora lično da popravi odmah. Pitajte kako razlikuje hitne intervencije od redovnih poslova, ko prima poziv i kako se obaveštava podnosilac prijave.
Koristan primer za razgovor je sledeći: „Ako u nedelju uveče pukne cev u zajedničkom delu zgrade, kako vas kontaktiramo i kako organizujete intervenciju?“ Konkretan odgovor otkriva više od opšteg obećanja o dostupnosti.
Da li je upravnik iz reda stanara besplatan?
Ne mora biti. Zvanično objašnjenje Ministarstva navodi da plaćanje ovog upravnika nije obavezno, ali je dozvoljeno uz odgovarajući pravni osnov i odluku o naknadi. Kod profesionalnog upravljanja naknada se određuje ugovorom.
Uporedite isti obim posla i ukupan trošak za zajednicu. Ako komšija radi bez naknade, održavanje, popravke i usluge izvođača i dalje stvaraju troškove. Kod profesionalne ponude proverite šta ulazi u cenu upravljanja, a šta se dodatno plaća.
Za poređenje ponuda pogledajte Koliko košta profesionalni upravnik u Srbiji?
Kako se biraju i ko odlučuje o poslovima zgrade?
Po zakonskom pravilu, izbor upravnika iz zajednice donosi se običnom većinom prisutnih glasova, uz potreban kvorum. Poveravanje profesionalnog upravljanja zahteva dve trećine ukupnih glasova. Proverite i eventualna pravila vlasnika koja mogu uređivati potrebne većine.
Angažovanje profesionalca ne ukida skupštinu. Za odluke koje pripadaju skupštini vlasnici i dalje odlučuju; upravnik postupa u okviru svojih ovlašćenja. Organizaciju sednice pročitajte u članku Ko može da sazove skupštinu stambene zajednice?
Za sastanak o izboru pripremite potrebe zgrade i pitanja kandidatima. Korisno je da svi porede iste informacije: cenu, način komunikacije, izveštavanje i organizaciju hitnih poslova.
Odgovornost i osiguranje
Profesionalni upravnik ima zakonsku obavezu osiguranja od profesionalne odgovornosti i odgovara za štetu zbog propusta u radu. Osiguranje ne znači da će svaka šteta automatski biti nadoknađena. Ni upravnik iz zajednice nije bez odgovornosti za svoje postupanje.
Ako je nastao problem, sačuvajte dokumentaciju: prijavu, odgovor, fotografije, račune i opis posledica. Razlikujte štetu zbog propusta u upravljanju od samog kvara ili dotrajalosti zgrade. Za procenu konkretnog slučaja važne su okolnosti i uzrok štete.
Kada razmotriti upravnika iz zgrade?
Ovaj model vredi razmotriti kada postoji voljan i organizovan kandidat sa dovoljno vremena, a vlasnici su spremni da sarađuju. Posebno je važno da dokumentacija bude uredna i dostupna i ako izabrana osoba kasnije odustane.
- Dogovorite način prijave problema i čuvanja dokumentacije.
- Definišite kako se prati izvršenje dogovorenih poslova.
- Razjasnite naknadu, ako je predviđena.
- Proverite da li kandidat realno može da održava dogovoreni tempo rada.
Kada razmotriti profesionalnog upravnika?
Profesionalno upravljanje vredi razmotriti kada niko iz zajednice nema vremena ili volje, kada je organizacija složena ili kada postoje dugotrajni zastoji. To su praktični razlozi za poređenje ponuda, a ne garancija da će svaki profesionalac rešiti sve probleme.
- Proverite licencu i identitet organizatora upravljanja.
- Tražite primer izveštaja sa uklonjenim tuđim ličnim podacima.
- Razjasnite dostupnost i postupak hitnih intervencija.
- Pročitajte obim usluge, cenu i uslove prestanka ugovora.
Detaljnije smernice su u članku Kako izabrati profesionalnog upravnika zgrade? Dostupne podatke i iskustva korisnika možete uporediti u bazi upravnika na Preporu.com.
Za konačan izbor tražite odgovore na tri pitanja: ko ima vremena za vašu zgradu, kako ćete proveravati urađeno i koliko će dogovorena usluga koštati? Jasni odgovori daju zajednici dobru osnovu za odluku.
Izvori i provera informacija
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada — članovi 41, 44, 49–53 i 56.
- Ministarstvo — pitanja i odgovori o stanovanju.
- Ministarstvo — upravljanje zgradom.
Informacije proverene 11. oktobra 2026. godine. Članak daje opšte informacije; pri donošenju odluke proverite pravila vlasnika i konkretan ugovor.
