Svaka zgrada ima redovne troškove, a vremenom se pojavljuju i veće potrebe: popravka krova, obnova ulaza ili zamena dotrajalih delova instalacija. Fond stambene zajednice omogućava da se novac za zajedničke potrebe prikuplja i koristi planski. Da bi stanari mogli da ga prate, potrebno je razjasniti koliko se uplaćuje, za koju namenu i na osnovu kojih odluka se troši.
Izraz „fond zgrade“ često se koristi za sav zajednički novac. Zakonski rezervni fond, međutim, odnosi se na izdvajanja za investiciono održavanje. Zato je korisno razlikovati redovne usluge, naknadu za upravljanje i sredstva namenjena budućim radovima.
Šta je rezervni fond zgrade?
Član 64 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada određuje da izdvajanja za investiciono održavanje predstavljaju rezervni fond. Visinu određuje skupština, uz minimum koji propisuje lokalna samouprava.
U praktičnom smislu, cilj je da zajednica postepeno obezbeđuje sredstva za potrebe koje ne mogu lako da se plate iz jednog mesečnog priliva. Ako se novac prikuplja tek kada nastane veliki problem, zajednica može imati poteškoća da istovremeno dogovori radove i obezbedi potrebnu sumu.
Fond treba povezati sa stanjem zgrade. Korisno je napraviti pregled očekivanih radova, okvirnih troškova i prioriteta, pa na toj osnovi razgovarati o izdvajanjima.
Koje stavke treba razlikovati?
U mesečnom obračunu i izveštajima korisno je odvojeno prikazati sledeće namene. Konkretna podela zavisi od odluka i ugovora vaše zajednice.
| Stavka | Šta vlasnik treba da razume |
|---|---|
| Upravljanje | Koja usluga upravljanja se plaća i na osnovu kog dogovora |
| Redovno održavanje | Koje tekuće usluge i radovi su obuhvaćeni |
| Investiciono održavanje | Koliko se izdvaja za rezervni fond i koji se radovi planiraju |
| Dodatni namenski priliv | Za koji konkretan posao se novac prikuplja |
Na primer, uplata od 1.500 dinara može sadržati više stavki. Tražite razjašnjenje koliko se odnosi na upravljanje, koliko na redovne usluge i koliko na rezervni fond. Sam zbir ne pokazuje koliko zgrada zaista odvaja za buduće radove.
Ko određuje iznos i kako se obračunava učešće?
Vlasnici imaju obavezu učešća u zajedničkim troškovima. Zakonski osnov za tekuće održavanje i upravljanje jeste broj posebnih delova, a za investiciono održavanje njihova površina. Promena kriterijuma zahteva propisanu saglasnost; proverite i pravila vlasnika.
Zbog toga iznos za jedan stan ne treba određivati samo poređenjem sa komšijskom zgradom. Za vaš obračun važni su prihvaćena odluka, primenjeni kriterijum i relevantni podaci o posebnom delu.
Pre glasanja zatražite prikaz predloženog obračuna. Dobar predlog pokazuje koliko bi svaki vlasnik plaćao, koliko bi zajednica očekivala mesečno i koji cilj time može da finansira.
Nemojte mešati zakonski minimum sa sumom koja je dovoljna za stvarne potrebe. Za tačan minimum proverite važeći akt svog grada ili opštine; jedan iznos nije univerzalan za celu Srbiju.
Gde se novac uplaćuje?
Zajednica ima poslovni račun. Po članu 65, uplate se načelno vrše na njen tekući račun do kraja meseca za taj mesec, uz zakonski predviđene ugovorne izuzetke za račun pružaoca usluga ili objedinjenu naplatu.
Pre uplate proverite primaoca, račun, svrhu i poziv na broj prema aktuelnom uputstvu. Ako na jednom računu plaćate više stavki, tražite da se vidi koja sredstva pripadaju kojoj obavezi.
Ako se promeni način naplate, sačuvajte novo uputstvo i proverite ga sa upravnikom. Kod neslaganja u evidenciji dostavite potvrdu konkretne uplate, sa datumom i iznosom.
Ko raspolaže novcem i ko odobrava troškove?
Upravnik ili profesionalni upravnik raspolaže sredstvima na osnovu odluke skupštine o upravljanju njima. Vodi evidenciju prihoda i rashoda i izveštava skupštinu o poslovima i utrošku sredstava.
Novac zajednice nije lični novac upravnika. Za razumljiv pregled povežite svaku veću isplatu sa njenom namenom i odgovarajućom dokumentacijom: odlukom ili drugim osnovom, računom, ugovorom i opisom izvršenog posla, prema okolnostima.
Za planirane radove jasno odredite šta se odobrava, koliki je budžet i kako se rešavaju dodatni troškovi. Detaljnije pročitajte u članku Ko odlučuje o većim radovima u zgradi?
Primer kako se fond prati tokom godine
U sledećem izmišljenom primeru zajednica ima 20 stanova i za ilustraciju izdvaja po 500 dinara mesečno po stanu za rezervni fond. Pretpostavljamo jednake površine stanova, uredne uplate i da nema drugih posebnih delova. Ovo nije preporučena tarifa niti zakonski minimum.
- Mesečni priliv: 20 × 500 = 10.000 dinara.
- Godišnji priliv: 12 × 10.000 = 120.000 dinara.
- Početna sredstva namenjena fondu: 80.000 dinara.
- Plaćeni radovi iz tih sredstava: 60.000 dinara.
Preostala sredstva u ovoj pojednostavljenoj evidenciji iznose 80.000 + 120.000 − 60.000 = 140.000 dinara. Ako postoji odobren, a neplaćen posao od 40.000 dinara, za nove planove treba uzeti u obzir i tu obavezu.
Primer pokazuje zašto treba razlikovati prikupljeni novac, izvršene isplate i već preuzete obaveze. Stanje računa može obuhvatati i sredstva drugih namena, pa ono ne mora biti isto što i stanje rezervnog fonda u evidenciji.
Kako vlasnici proveravaju stanje fonda?
Svaki vlasnik posebnog dela može od upravnika zatražiti elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na tekućem računu zajednice. Uz to, tražite objašnjenje namene sredstava i pregled otvorenih obaveza.
Za proveru određenog perioda praktično je zatražiti:
- Početno stanje i pregled stvarno primljenih uplata.
- Pregled isplata, sa datumima i opisom.
- Završno stanje, usklađeno sa promenama na računu.
- Objašnjenje dela sredstava namenjenog rezervnom fondu.
- Pregled ugovorenih, a neplaćenih troškova.
Ovo je predlog preglednog prikaza. Ne podrazumeva da zakon propisuje baš ovu tabelu ili automatsko mesečno slanje svakom stanaru. Više o dokumentaciji i primeru zahteva pročitajte u članku Šta upravnik mora da dostavi stanarima?
Šta se dešava kada neko ne plaća?
Neplaćanje smanjuje stvarni priliv. Iznos koji je obračunat, ali nije uplaćen, nemojte tretirati kao novac koji je već dostupan za radove.
Najpre proverite tačnost evidencije: pogrešan poziv na broj ili neraspoređena uplata mogu napraviti privid duga. Kada je dug potvrđen, zajednica treba da razmotri odgovarajuće korake naplate na osnovu dokumentacije i pravne procene.
Za planiranje koristite realan priliv, a potraživanja prikažite odvojeno. Tako je manja verovatnoća da zajednica ugovori posao za koji trenutno nema novca.
Može li se rezervni fond koristiti za hitnu intervenciju?
Zakon omogućava finansiranje hitnih intervencija iz sredstava zajednice bez obzira na njihovu namenu. To je izuzetak koji ne pretvara svaki redovni trošak u hitan posao.
Nakon intervencije tražite pregled razloga, preduzetih mera i troškova. Ako su iskorišćena sredstva planirana za kasniji projekat, ažurirajte finansijski plan i procenite kako će to uticati na rokove.
Šta se dešava sa novcem kada se promeni upravnik?
Promena upravnika ne znači da prikupljeni novac postaje njegov. Pri primopredaji proverite stanje računa, evidenciju uplata, namenska sredstva, dugovanja i preuzete obaveze.
Korisno je napraviti zapisnik sa datumom preseka i spiskom predatih dokumenata. Ako se naplata obavljala preko organizatora ili drugog ugovorenog sistema, posebno razjasnite obračun i sredstva koja treba evidentirati ili preneti u skladu sa ugovorom.
Pogledajte i Kako promeniti profesionalnog upravnika?
Kako unaprediti praćenje fonda?
Dogovorite razumljiv pregled finansija, jasne namene izdvajanja i način odobravanja troškova. Redovno upoređujte plan sa stvarnim uplatama i isplatama, a promene obrazložite na skupštini.
Pri izboru upravnika pitajte kako vodi evidenciju i kako vlasnicima omogućava proveru. Dostupne podatke i iskustva korisnika možete pregledati u bazi upravnika na Preporu.com.
Izvori i provera informacija
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada — naročito članovi 50 i 61–66.
- Ministarstvo — pitanja i odgovori o finansijskom poslovanju stambene zajednice.
Informacije proverene 11. oktobra 2026. godine. Numerički primer je ilustrativan. Za konkretan obračun proverite lokalne akte, odluke zajednice, pravila vlasnika i ugovore.
