Redovno uplaćujete novac za zgradu, ali ne dobijate jasan pregled na šta se troši? Kada upravnik ne prikazuje troškove, prvi korak je konkretan pisani zahtev za uvid i objašnjenje. Navedite period, trošak ili dokument koji želite da proverite i sačuvajte dokaz o slanju.
Nejasne finansije narušavaju poverenje. Ipak, nepotpun izveštaj ili izostanak odgovora sami po sebi ne dokazuju zloupotrebu. Cilj provere je da povežete uplate, isplate i dokumentaciju, pa na osnovu činjenica odlučite o daljim koracima.
Šta imate pravo da proverite?
Član 65 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada daje svakom vlasniku posebnog dela pravo da od upravnika zahteva elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice.
Upravnik vodi evidenciju prihoda i rashoda i skupštini podnosi izveštaj koji obuhvata finansije, izvršene aktivnosti i utrošak sredstava. Ove obaveze važe i za upravnika iz zajednice i za profesionalnog upravnika.
Razlikujte uvid u račun od automatskog dostavljanja kopije svakog dokumenta svakom stanaru. Za račun izvođača, ugovor ili odluku tražite relevantnu dokumentaciju i objasnite koju stavku želite da razjasnite. Ako ste zakupac, uključite vlasnika ili pribavite odgovarajuće ovlašćenje za postupanje u njegovo ime.
Prvo razjasnite šta nedostaje
Zahtev „pokažite sve troškove“ može biti preširok. Lakše je proveriti jasno određenu nedoumicu:
| Nedoumica | Šta zatražiti |
|---|---|
| Ne znate koliko novca zgrada ima | Uvid u stanje i promene na računu za određen period |
| Isplata je opisana samo kao „popravka“ | Opis posla, primaoca, iznos i relevantni račun |
| Mesečna obaveza je povećana | Osnov promene i objašnjenje obračuna za vaš stan |
| Vaša uplata nije evidentirana | Proveru konkretne uplate uz dostavljenu potvrdu |
| Radovi su plaćeni, ali nisu završeni | Ugovoreni rok, status posla i objašnjenje izvršene isplate |
Ovo je praktičan spisak za proveru, a ne tvrdnja da zakon nalaže baš ovaj format odgovora. Sačuvajte prvobitni izveštaj ili obračun kako biste kasnije mogli da uporedite podatke.
Pošaljite pisani zahtev
U zahtevu navedite adresu zgrade, svoj status vlasnika, period i konkretna pitanja. Predložite dostavljanje elektronskim putem ili termin za uvid. Za uvid nisu potrebni pristupna lozinka i ovlašćenje za plaćanja sa računa zgrade.
Koristite način komunikacije koji možete da dokumentujete. Ako ste ranije razgovarali telefonom, kratko navedite datum razgovora i šta je ostalo nerazjašnjeno. Kod profesionalnog upravljanja kopiju zahteva možete poslati organizatoru sa kojim zajednica ima ugovor.
Primer zahteva za prikaz troškova
Predmet: Zahtev za uvid u račun i razjašnjenje troškova stambene zajednice
Poštovani,
Kao vlasnik stana [broj] u zgradi na adresi [adresa], molim da mi omogućite elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice za period [od–do], u skladu sa članom 65 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.
Molim da mi dostavite poslednji izveštaj o radu i razjasnite stavku [opis, datum ili iznos]. Konkretno, želim da proverim šta je plaćeno, kome i na osnovu kog posla, kao i da izvršim uvid u relevantni račun i odluku ili drugi osnov troška.
Molim da do [predloženi datum] javite način i termin uvida ili dostavite traženo objašnjenje elektronskim putem.
[Ime i prezime]
[Kontakt]
[Datum]
Ovo je predlog dopisa, a ne propisani obrazac. Datum koji unesete predstavlja predlog za dogovor; nije univerzalni zakonski rok za odgovor na sve zahteve. Prilagodite dopis svom pitanju i nemojte tražiti dokumente koji nisu povezani sa proverom.
Kako proveriti dobijene podatke?
Krenite od jednostavnog poređenja: početno stanje + primljene uplate − izvršene isplate = završno stanje. Proveravajte isti period i uključite bankarske troškove i druge promene koje su prikazane.
U izmišljenom primeru, račun počinje sa 100.000 dinara. Primljeno je 40.000, plaćeno 25.000 za usluge i 1.000 za bankarske troškove. Očekivano završno stanje je 114.000 dinara. Ako se izveštaj razlikuje, najpre tražite objašnjenje razlike.
Zatim odvojite tri vrste podataka:
- Obračunate obaveze: iznosi koje vlasnici treba da plate.
- Primljene uplate: novac koji je stvarno pristigao.
- Preuzete obaveze: ugovoreni ili fakturisani troškovi koji možda još nisu plaćeni.
Neplaćeni dug vlasnika nije novac koji već stoji na računu. Isto tako, račun izvođača ne potvrđuje sam po sebi da je isplata izvršena. Detaljnije pročitajte u članku Kako funkcioniše fond stambene zajednice?
Šta ako je odgovor nepotpun?
Pošaljite kratku dopunu sa tačno izdvojenom prazninom. Na primer: „Dostavljeno je trenutno stanje, ali nedostaju promene za period april–jun“ ili „Naveden je ukupan trošak, ali nije objašnjeno koji radovi su obuhvaćeni.“
Predložite termin za uvid ako slanje dokumentacije nije praktično. Ako vam se odgovori da podaci pripadaju drugoj službi, tražite uputstvo kako da se obezbedi provera i ko treba da razjasni konkretni obračun.
Vodite kratku evidenciju: datum zahteva, traženi podatak, odgovor i ono što još nedostaje. Ona pomaže da razgovor ostane usmeren na problem.
Pokrenite pitanje na skupštini
Ako pojedinačno obraćanje ne donese rešenje, predložite tačku dnevnog reda o finansijskom izveštaju i spornim stavkama. Pripremite pitanja i dostupne dokumente, umesto opšte rasprave o tome ko kome veruje.
Zajednica može dogovoriti pregledniji način izveštavanja: jasno označen period, odvojene namene sredstava i prikaz većih troškova. Zapišite koje nedoumice ostaju otvorene i koji se naredni koraci dogovaraju.
Za organizaciju sednice pogledajte Ko može da sazove skupštinu stambene zajednice?
Kada se obratiti inspekciji?
Kod sumnje da upravnik ne izvršava zakonske obaveze možete podneti predstavku nadležnoj lokalnoj komunalnoj inspekciji. Priložite zahteve, dokaze o slanju, odgovore i opis podataka koje niste uspeli da proverite.
Tražite proveru konkretnih obaveza u okviru nadležnosti inspekcije. Inspekcijska predstavka sama po sebi ne rešava svaki ugovorni spor niti zahtev za povraćaj novca. Za takav cilj može biti potrebna posebna pravna procena.
Detaljan primer je u članku Kako se podnosi prijava protiv profesionalnog upravnika?
Šta ako sumnjate u zloupotrebu novca?
Razdvojite neobjašnjenu stavku od činjenica koje ukazuju na ozbiljniju nepravilnost. Sačuvajte izvode, račune, prepiske i podatke o radovima. Ako postoje konkretna saznanja koja ukazuju na moguće krivično delo, možete ih dostaviti policiji ili nadležnom tužilaštvu.
Opisujte ono što dokumenti pokazuju. Na primer, „isplata nema objašnjenje u dostavljenom izveštaju“ preciznije je od neproverene javne optužbe za krađu. Relevantnu dokumentaciju dostavite nadležnim primaocima, bez nepotrebnog javnog objavljivanja tuđih ličnih podataka.
Da li treba prestati sa plaćanjem?
Samo nedostavljanje objašnjenja ne ukida postojeću obavezu učešća u troškovima. Ne pretpostavljajte da je obustava svih uplata dozvoljen način rešavanja problema. Za sporni iznos proverite osnov obračuna i zatražite procenu kako da ga osporite.
U zahtevu precizno označite šta osporavate, a potvrde svojih uplata čuvajte. Tako ćete lakše razdvojiti pitanje duga od pitanja izveštavanja.
Šta ako se problem stalno ponavlja?
Ako dogovori ne daju rezultat, zajednica može razmotriti promenu upravnika. Pre odluke pripremite pregled finansija i dokumentacije koja treba da se preda, uključujući dugovanja i ugovorene poslove.
Pročitajte Kako promeniti profesionalnog upravnika? Pri izboru novog kandidata tražite primer izveštaja i objašnjenje načina uvida. Dostupne podatke i iskustva možete pregledati u bazi upravnika na Preporu.com.
Izvori i provera informacija
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada — naročito članovi 50, 63–65 i 124.
- Ministarstvo — pitanja i odgovori o finansijskom poslovanju stambene zajednice.
Informacije proverene 11. oktobra 2026. godine. Primer obračuna i dopis su ilustrativni. Za konkretan spor proverite odluke, ugovor i okolnosti slučaja.
